Patrimônio de afetação e RET: o que muda na incorporação

Para quem incorpora, a forma de estruturar cada empreendimento pesa tanto quanto o preço do terreno. Dois instrumentos da Lei 10.931, de 2004, costumam andar juntos: o patrimônio de afetação e o Regime Especial de Tributação.

Patrimônio de afetação

Ao afetar um empreendimento, o incorporador separa terreno, obra e recebíveis do restante do seu patrimônio. Esses bens passam a responder apenas pelas obrigações daquela incorporação. Para o comprador e para o banco, é uma camada de segurança. Para o incorporador, é um argumento de venda e de crédito.

O RET

Com o patrimônio afetado, a incorporação pode optar pelo RET, que reúne IRPJ, CSLL, PIS e Cofins em um pagamento mensal único de 4% sobre a receita recebida do empreendimento. A lei prevê alíquota menor para habitação de interesse social, dentro de limites específicos.

A opção vale para o empreendimento, e não para a empresa, e exige controle contábil segregado.

Quando faz sentido

Na maioria das incorporações com margem saudável, o RET reduz a carga em relação ao Lucro Presumido. Mas a conta depende da margem, do volume de permutas e do cronograma de recebimento. Ela deve ser feita antes do registro da incorporação.

Cuidados

• Mantenha a contabilidade do empreendimento separada, com conta bancária própria.
• Avalie a combinação com SPE para isolar riscos e facilitar a entrada de sócios.
• Acompanhe a transição da reforma tributária, que altera a tributação das operações com imóveis.